黄埔花园的旧址是曾经和黄集团的船坞码头，进入70年代后，和黄与太古合作，将船坞合并后迁往了青衣岛，留下了一片面👑☪积高达200万尺（20万平方米）的空地。
当时的和黄的大班祁德尊意图开发这块土🏥🜎地，兴建一座类似于太古城的顶级小区，只不过碰到了一个致命问题，船坞码头的土地是工业性质，如果想兴建商场住宅，那么必须要交一笔巨额“补地费”。
而补地费交完之后，再开发基本上已经没什么利润，这是港府的策略，要不然，所有企业都购买工业用地进行改🄸地，那哪家地产公司还愿意参与土地拍卖呢？
补地费困住了祁德尊，也困住🏜了后续的韦理，而到了后世李嘉成接管和黄时，当时的地价几乎到了巅峰时期，补地费需要28亿港元，李嘉成自然不肯接受。
而到了1984年，😒中英谈判虽然有所起色，但地产市场却一直萎靡🙥不振，为了刺激香江的地产行业，港府同意了李嘉成的条件，以3.9亿港元“的🆩💎🐲补地费修改了这块地皮的土地使用性质，只比徐志目前所谈的3亿港元多9000万港元。
到了85年初，中英谈判结束，香江前途被定了下来，房价开🜳🆎🎘始稳步回升，李嘉🆩💎成立刻安排了修建黄埔花园的围🄸村项目。
黄埔花园一共包括760万尺（76万🌷🃯平米）的住宅以及190万尺（19万平方米）的商场，整个项目从1985年开始，至1989年结束，出售的过程中，香江房地产刚刚回暖，房价大幅度上涨，整个项目的溢价非常之高。
黄埔花园的土地为自己持有，只支付了3.9亿港元的改地费，而整个项目的建筑费用为40亿港元，而后面的四年，总收入高达90亿港元，只是拼住宅，⛦就轻轻松松的赚到了50亿，同时还白得一个170尺的商场。
这个利润在当时的香江，可以🏜说是最赚钱的商业案例，不过徐志却看不上眼。
80年代末的房价虽然不低，但比起90年代的逆天，差距还是非常大的，要知道，香江的房价，从91-97年，就上升了4倍，租金也是大幅度上涨，任何🙕🎭在80年代以当时市场价格购买的房产，经过90～97年，只靠上涨的租金就足以收回成本。
历史上的李嘉成做住宅是因为要将资产流动起来，而🐌这一点住🜳🆎🎘宅项目极为合适。
但目前的和黄并不需要急着将旗下的土地套现成现金，反🔲🄣⚿而，资金多的花不掉的时候，投资物业才是硬道理。而目前的香江市场上，也很难投入百亿港元购买物业，那🐿🅣🈙么，在自家土地上，大规模兴建就成了最佳选择。
因此，有计划的兴建一个大型的商业综合体，就是目前和黄的最终计划，涉及一家大型商场、数十栋用于出租的写字楼、数栋高级公⚮🔵寓以及酒店等等。
后世李嘉成的黄埔花园，总建筑面积只有950万尺，那是因为香江的法律，对住宅的限🏏制较🇺🝩🍶多，容积率不可能无限🆭💶的上升上去。
但商业写字楼的要🁽求则低上很多，因此，同样面积大小的土地，建住宅和建写字楼的比，面积要差上很多。
因此，🂊🍄🅠🂊🍄🅠徐志打算将整片🅘土地，建成容积率为10的大型写字楼群。